Kde se pivo vaří, tam se developerům daří

Nuselský pivovar leží na pomezí Nuslí a Vinohrad, nedaleko parků Fidlovačka a Folimanka. Mezi lety 2021 a 2025 prošel areál rozsáhlou proměnou. Dnes tu vedle bydlení najdete restaurace, obchody, a dokonce i pobočku České pošty. Jeho historie se ale začala psát už v roce 1694, kdy jej založil hrabě Jan Josef Sezima z Vrtby.

Pivovar se postupně rozrůstal a velké dostavby se dočkal ve druhé polovině 19. století. V okolí se tehdy konaly slavné nuselské poutě, které se propsaly i do Tylovy a Škroupovy Fidlovačky, kde poprvé zazněla píseň Kde domov můj. Na konci 30. let 20. století patřil pivovar dokonce k největším ve střední Evropě. Pivo se tu vyrábělo do roku 1960, poté areál využívaly České vinařské závody. Ve 21. století výroba skončila úplně.

Celý areál je památkově chráněným souborem industriální architektury s bohatou historií. Barokní jádro, sklepy, komín a pivovarská brána jsou od roku 2003 historickou kulturní památkou. První archeologické průzkumy začaly v roce 2016. Projekt developera Penta Real Estate spojil dvě vrstvy: rekonstrukci historických budov podle CMC Architects a novou rezidenční výstavbu od CHYBIK + KRISTOF. Pod dohledem památkářů se zachovaly původní klenby, litinové sloupy, barokní krov i tři pivovarské komíny. Nové čtyř až šestipodlažní domy doplňují tři vyšší „pivovarské věže“ s cihelnými fasádami. K původním komínům přibyl i čtvrtý, novodobý, s hodinami.

504 bytů, 3 věže, 1 pivovar

Nová zástavba reaguje na polohu pivovaru mezi Botičem, železnicí a okolními městskými bloky. Směrem k železniční trati domy postupně rostou až k devítipodlažním věžím, zatímco k Botiči jejich výška klesá. Architekti zároveň pracovali s fragmentací objemů a členitou střešní krajinou, aby nové domy měřítkem navázaly na různorodý historický areál. Nejvyšší věže s cihelnými fasádami připomínají pivovarské komíny a fungují jako orientační body. V novostavbách i rekonstruovaných průmyslových budovách vzniklo celkem 504 bytů, od menších dispozic přes rodinné bydlení až po lofty a penthousy. Všechny byty mají balkon, lodžii, terasu nebo předzahrádku, jednotlivé domy navíc propojuje vnitroblok plný zeleně a relaxačních zón. Cenová hladina projekt řadí do prémiového segmentu, 1+kk začíná na osmi milionech korun, zatímco mezonety a penthousy v horních patrech věží dosahují hranice až 40 milionů. I přes vysokou cenu je drtivá většina bytů již prodána.

Proměna pivovaru zároveň ukazuje limity současného rozvoje města bez nástrojů na podporu cenově dostupného bydlení. Příchod vysokopříjmových rezidentů do lokality s tradičně rozmanitou zástavbou spouští klasický efekt gentrifikace od růstu cen okolních nemovitostí až po postupnou obměnu lokálních živností. Okolní Nusle tak mohou čelit postupnému vytlačování své původní sociální i funkční pestrosti.

„Tři obytné věže, inspirované charakteristickými pivovarskými komíny, fungují jako výrazné orientační body a vyznačují hlavní vstupy do území. Zelené vnitrobloky a síť veřejných a poloveřejných prostor vytvářejí klidná a příjemná místa pro společný život. Návrh navazuje na historický charakter areálu volbou materiálů, členěním fasád i vyváženými proporcemi. Celek doplňuje promyšlené krajinářské řešení,“ říká Ondřej Chybík z ateliéru CHYBIK + KRISTOF.

Máme otevřeno!

Jak nová moderní čtvrť vypadá, můžete zhodnotit na vlastní oči. Jedním z hlavních cílů proměny bylo otevřít dříve uzavřený areál městu a vytvořit nové pěší vazby, které tu dříve chyběly. Dnes lze územím volně procházet mezi okolními ulicemi i směrem k Botiči. Hlavní pěší osa navazuje na historickou ulici Hostivítovu a propojuje areál mezi Bělehradskou a Závišovou, druhá vede novou obchodní pasáží přes bývalá humna a pokračuje přes most k ulici Křesomyslova. V jejich průsečíku vzniklo centrální náměstí, na které navazuje Pivovarský dvůr s restauracemi a kavárnami a obchodní pasáž se službami.

Veřejné prostory tak tvoří kostru celé nové čtvrti. Přestože je areál klidný, tichý a místy působí skoro jako skrytý dvůr, zůstává dobře zapojený do okolního města a nabízí nové cesty skrz Nusle. Součástí projektu je také poloveřejná obytná zahrada v západní části pivovaru, která slouží především rezidentům. Na konci roku 2025 vyrostlo v areálu i nové dětské hřiště. Jeho podoba vychází z nápadů dětí ze ZŠ Křesomyslova a ZŠ Táborská, které dostaly za úkol navrhnout své ideální místo pro hraní, sport i setkávání.

„Nuselský pivovar pro nás byl trochu jako princezna Koloběžka, oblečený i neoblečený, uzavřený i otevřený. Chtěli jsme zachovat princip areálu se skrytým centrálním dvorem, ale zároveň z něj nevytvořit gated community. Proto pracujeme s přechodem od veřejného přes poloveřejný až k soukromému prostoru. Nové domy jsme fragmentovali a jejich střešní krajinu členili tak, aby působily jako příbuzní původního pivovaru. Směrem k železnici může zástavba vyrůst, směrem k potoku klesá,“ dodává Ondřej Chybík.

Otevřenost nového území ale nepřichází automaticky. Deklarovaný přechod od veřejného k poloveřejnému prostoru v praxi často naráží na požadavek rezidentů na soukromí. Rizikem tak zůstává, že se poloveřejné pasáže a vnitrobloky pod tlakem společenství vlastníků časem promění v de facto uzavřenou enklávu.

Proměna Nuselského pivovaru pokračuje i za hranice samotného areálu. Nový most přes Botič propojuje Křesomyslovu ulici s obchodní pasáží a vnitřním náměstím a doplňuje pěší i cyklistické trasy v okolí. Projekt tak nastavuje nový standard obnovy pražských industriálních brownfieldů, zároveň však otevírá širší diskusi o limitních hranicích cenové dostupnosti městského bydlení v metropoli.